Всі сегменти комерційної нерухомості в Україні більшою чи меншою мірою відчули негативний вплив кризи, пов’язаної з поширенням COVID-19. Однак результати такої ситуації інвестори, учасники ринку зможуть об’єктивно оцінити не відразу.
Офісна нерухомість
Ринок офісної нерухомості Києва пройшов період локдауну з найменшими втратами і на сьогоднішній день залишається найбільш стабільним сегментом для інвестування.
Незважаючи на те, що орендарі офісних приміщень в Україні не звільнялися від сплати оренди на законодавчому рівні на відміну від орендарів торгових приміщень, багато власників бізнес-центрів йшли на компроміс і надавали знижки в індивідуальному порядку на період карантину. Розмір знижки, в тому числі, залежав від того, наскільки бізнес орендаря постраждав від наслідків пандемії, ділових відносин з орендодавцем і іміджем орендаря.
Зважаючи на ситуацію з COVID-19 реалізація частини запланованих офісних проектів буде відкладена. Це, більшою мірою, відноситься до будівельних об’єктів з мінімальною готовністю. Бізнес-центри, які знаходяться в активній фазі будівництва, найімовірніше, будуть реалізовані, враховуючи набирає обертів з 2019 року практику до підписання протоколів про наміри і попередніх договорів оренди приміщень в об’єктах незавершеного будівництва. Така практика не спостерігалася з 2009 року.
Згідно з думками міжнародних гравців ринку, режим віддаленої роботи не вплине глобально на скорочення офісних просторів, а стане додатковим форматом організації робочого процесу. Застосування такого формату віддаленої роботи в довгостроковій перспективі малоймовірно, оскільки істотно страждає ефективність бізнес-процесів компаній. Цифрова комунікація не може відтворити різноманітність особистих взаємодій, і відповідно впливати на згуртування і мотивацію команди на довгостроковій основі. Що найважливіше, розвиток нового персоналу неможливо реалізувати віддалено.
В Україні з урахуванням активного застосування формату віддаленої роботи приблизно в найближчі 6-9 місяців можна буде оцінити, наскільки така модель ефективна, грунтуючись на результатах роботи компаній в цифрах. В аналогічний період буде спостерігатися певний спад орендних ставок, але не драматичний. Така тенденція, в тому числі, нівелюється тим, що офісний сегмент увійшов у кризу з досить низькою вакантністю.
Торгова нерухомість
Будівництво великих торгово-розважальних центрів не зупиняється, зокрема мова йде про проекти на високій стадії реалізації. Практично всі об’єкти фінансуються українськими компаніями з доходів в інших сферах. За умови, що в цілому структура їх доходів в інших сферах не погіршилася, компанії схильні продовжувати будівництво об’єктів, в іншому випадку гроші будуть заморожені. Завершення будівництва і запуск — єдина можливість зберегти і повернути інвестиції.
На початок року деякі оператори вже зазнавали труднощів через теплий зимовий сезон і зниження товарооборотів на зимові колекції. У ряду операторів є зобов’язання щодо закупівлі сезонних колекцій на постійній основі незалежно від погодних умов. Незважаючи на це, частина рітейлерів були готові розвиватися, впроваджувати нові формати, збільшувати площі.
В результаті скорочень заробітних плат і звільнень, пов’язаних з поширенням пандемії, люди стали більше економити. Це призвело до зниження купівельної спроможності, зокрема на товари не першої необхідності, і відповідно зниження товарооборотів у рітейлерів. Проте, після скасування карантину по ряду сегментів спостерігалося значне зростання продажів, обумовлений відкладеним попитом.
Але вже зараз відбуваються структурні зміни на ринку. При прийнятті стратегічних рішень про співпрацю з рітейлерами власники ТРЦ орієнтуються, перш за все, на показники роботи своїх кращих орендарів, і на їх підставі оцінюють, наскільки ринок вимагає знижок. У якісних професійних проектах, де навіть у непрості часи формується лист очікування, цей фактор може вплинути на ротацію орендарів. У слабших проектах така тенденція може викликати тимчасове зростання показника вакантності.
Настрої споживачів зараз не так драматичні, як в періоди попередніх криз. В цілому, за умови, що уряд не буде вводити черговий тотальний локдаун і об’єкти продовжать роботу, вже навесні 2021 року буде спостерігатися поступове зростання на ринку торговельної нерухомості.
Зростання онлайн-комерції збільшило попит на складську нерухомість в умовах пандемії, зробивши цей сегмент найбільш стійким в поточній кризі, в тому числі і на українському ринку. В Україні ринок вже кілька років в очікуванні зростання орендних ставок. Але, незважаючи на прагнення до нульової вакантності в сегменті, орендні ставки істотно не піднімаються. При порівнянні ставки оренди в кращих активах $5 / м2, а собівартості будівництва $500 / м2, девелопмент нових проектів все ще виглядає непривабливо.
Індустрія гостинності
Найбільшого удару пандемія завдала індустрії гостинності. Ціни в готелях 3 і 4 зірок у Києві просіли на 20-30%, а заповнюваність влітку не перевищувала 15-20% (для виходу на беззбитковість необхідне завантаження в 25-30%). Більшість готельєрів переконані: складна ситуація триватиме до наступного літа. Тому головне завдання перед операторами зараз-протриматися. Скорочення операційних витрат, персоналу, сервісів зрештою може призвести до того, що частина операторів закриють об’єкти на зимовий період. Щоб запустити готель після простою, знадобиться мінімум 1-3 міс.
Ставки капіталізації
Більшість ринків ЦСЄ відчули вплив поточних ринкових умов з незначним збільшенням ставок капіталізації. Прибутковість складських і логістичних сегментів в основному залишалася стабільною з деяким зниженням у Варшаві і Будапешті.
В Україні ставка капіталізації за всіма типами комерційної нерухомості поки істотно не змінилася. Невелике зростання ставки спостерігається на кращі приміщення для стріт-рітейлу — 10-10, 5% до 10,5-11%. Але це, швидше за все, тимчасове явище, пов’язане з хвилею банкрутств ресторанів.
Звільнені локації поступово починають заповнюватися. Також свою роль зіграли закриття закладів ігрових автоматів. Найчастіше вони займали менш ліквідні приміщення, але при цьому платили вище ставки, ніж фуд- або fashion-оператори. Ставки капіталізації на кращі торгові (повністю заповнені орендарями) і офісні (в центральному діловому районі) активи коливаються на рівні 11-11,5%. Для кращих складських активів ставка становить від 12,5% вище.
Джерело: https://commercialproperty.ua/news/ukrainskiy-rynok/investitsii-v-nedvizhimost-kak-koronakrizis-povliyal-na-stoimost-aktivov-v-ukraine/
