Розширений пошук

$ 0 до $ 50,000,000

Ми знайшли 0 результатів. View results
Розширений пошук

$ 0 до $ 50,000,000

ми знайшли 0 результатів
Ваши результати пошуку

Класифікація офісних центрів

Ринок офісної нерухомості в Україні протягом декількох років переживає бурхливе зростання. Однак відсутність стандартизації основоположних визначень, термінів і критеріїв класифікації офісної нерухомості довгий час гальмувало розвиток бізнесу, породжувало розбіжності в оцінках деяких об’єктів та вводило в оману потенційних орендарів, партнерів та інших учасників ринку…

Щоб переламати ситуацію на початку 2004 року Американська торгова палата в Україні за сприяння девелоперів і консультантів ринку комерційної нерухомості створила класифікацію офісних будівель для київського ринку. Міжнародна система, адаптована до вітчизняних реалій поділила бізнес-приміщення на категорії «А», «В» і «С» (для характеристики професійних площ), і низькі за якістю «D» і «Е» . На жаль, у ній не знайшли місця для нестандартних об’єктів, які не підходять під існуючі категорії, наприклад, за кількістю паркувальних місць, розташування або якості будівлі… Тим не менш, класифікацією на даний момент користуються і більшість її положень, по всій видимості, не зміниться. Тому вихід із ситуації багато агентства і консалтингові фірми знаходять у використанні досить розмитих критеріїв. Наприклад, до класу «А» часто відносять відреставровані будівлі та бізнес-комплекси, розташовані не в центрі міста, які не можуть бути заявлені такими. Виключно українським «ноу-хау» також є використання знаків «+» і «-» для позначення класності проектів.

Елітно значить дорого

Бізнес-центр класу «А» — це нова будівля, побудована з використанням сучасних матеріалів, обладнання та оздоблення, спроектований як офісний комплекс з відкритим плануванням, має найкраще розміщення в центрі міста, хороші під’їзні шляхи і достатню кількість підземних паркувальних місць.

Офісна будівля класу «А» повинна відповідати або перевищувати встановлений мінімум 16 з 20 стандартних критеріїв.

Характеристики

  1. Високоякісна стандартна обробка, сучасні системи інженерного обладнання будівлі, включаючи ВМЅ (система управління будівлею).
  2. Професійне управління будівлею.
  3. Гарне розташування будівлі в межах офісного району, зручний під’їзд і транспортне сполучення.
  4. Система кондиціонування: не нижче двотрубної, або відповідний їй аналог
  5. Підвісні стелі.
  6. Висота від підлоги до підвісної стелі в середньому 2.7 м.
  7. Ефективна відкрите планування поверху (конструкція з несучими колонами).
  8. Трисекційний короб для електричного, телефонного і комп’ютерного кабелів, або Фальшпідлога (або можливість його установки).
  9. Сучасні високоякісні вікна, їх раціональне розташування.
  10. Сучасні високошвидкісні ліфти.
  11. Якісні матеріали, використані в обробці приміщень загального користування.
  12. Підземна парковка.
  13. Співвідношення паркувальних місць (наземних і підземних) не менше 1 місця на 100 кв. м орендованої площі будівлі.
  14. Фактор втрат (співвідношення використовуваної і орендованої площ) не більше 12%.
  15. Якісний провайдер телекомунікаційних послуг в будівлі.
  16. Два незалежних джерела електропостачання або наявність джерела безперебійного живлення; (потужність електропостачання для низьковольтних мереж орендаря має бути не менше 50 Вт на 1 м2 корисної площі + 20 Вт, додатково виділених для освітлення).
  17. Допустиме навантаження на міжповерхові перекриття: 400-450 кг на 1 м2.
  18. Сучасні системи безпеки і контролю доступу в будівлю.
  19. Кафетерій / їдальня для співробітників та інші зручності.
  20. Глибина поверху від вікна до вікна не більше 18-20 метрів.

Як правило, цим характеристикам відповідають бізнес-центри та бізнес-парки. Останні сьогодні досить популярні в США і багатьох країнах Європи. Формат, який виник в 1960-70-х роках як альтернатива девелопменту офісних об’єктів в центрі міста, в умовах дефіциту земельних ділянок і високої орендної плати, досі не має чіткого визначення. Класичним варіантом вважається бізнес-парк, побудований на околицях або за межами міста, поблизу зручних транспортних розв’язок, аеропорту або залізничного вокзалу і характеризується малоповерховою забудовою, що дозволяє обходитися без ліфтів (цей момент здешевлює будівництво та обслуговування). Віддаленість компенсується близькістю до природи. Додатковими бонусами є організована доставка співробітників з міста або від найближчої станції метро до комплексу, а також велика кількість паркувальних місць. За кордоном, де бізнес-парки давно перестали бути екзотикою, перевага віддається варіантів з оригінальною сучасною архітектурою, ландшафтним дизайном та додатковими преференціями для орендарів. Нормою для даного формату є наявність великих рекреаційних зон з парками, прогулянковими алеями, штучними озерами і водоймами.

Гідна альтернатива

Офісні центри класу «В» – це побудовані або якісно реконструйовані адміністративні будівлі, часто розташовані не в самому центрі міста, але й не на околиці. Приміщення класу В володіють практичними тими ж характеристиками, що і офіси класу А, але є не настільки престижними, крім того мають більш вузький спектр пропонованих послуг. Тому їх іноді називають «бюджетними офісами» або «офісами економ-класу».

В Україні до класу «В» також відносяться офісні приміщення в нових офісних спеціальних будівлях, які з яких-небудь параметрами не поступаються класу А (не претендують на звання бізнес-центру, але відповідають стандартам західного офісу і цілком привабливих як для західних, так і для багатих українських компаній). Крім того, в цю категорію потрапляють реконструйовані та переобладнані старовинні особняки, придбані або орендовані великими українськими банками, видавничими будинками, офіційними представництвами західних країн.

В даний час спостерігається тенденція поділу офісів за призначенням: офіси класу «А» компанії використовують для представницьких функцій, а класу «В» з більш низькими орендними ставками – для розміщення основної маси працівників.

Скромно, але зі смаком

Бізнес-центри класу «С» — це побудовані або відреставровані будівлі, розташовані зазвичай поза центром міста. Також в цю категорію входять якісні офісні приміщення в адміністративних, інститутських і виробничих будівлях, офіси, за характеристиками будівлі відповідають класу В, але з недоліками. Таким спорудам притаманні всі «принади» конторського методу організації праці – коридорна система, труднощі з кондиціонер (повна відсутність центрального кондиціонування), незручний під’їзд і відсутність цивілізованого паркінгу. Ремонт може бути виконаний з використанням дешевих матеріалів, фасад будівлі часто не відремонтований і виглядає непрезентабельно. Управління непрофесійне і страждає великою кількістю недоліків. Іноді виникають проблеми з електричною потужністю та інфраструктурою (наприклад, зношені ліфти і погані віконні прорізи).

Такі будівлі досить импозантні, мають деякими бізнес-сервісом (бібліотека, друкарня, достатня кількість телефонних ліній), загальною автостоянкою.

Характеристики

  1. Оздоблення приміщень візуально середнього або трохи нижче середнього рівня;
  2. Кабінетна система розташування офісів або наявність структурних перешкод для вільного перепланування.
  3. Низька ефективність орендованих площ.
  4. Власна парковка або дуже мала, або відсутня.
  5. Найпростіші системи кондиціонування, опалення (вентиляція, як правило, природна) або вони відсутні.
  6. Мінімальні системи контролю та охорони.
  7. Професійне управління будівлею відсутнє.

Сьогодні все частіше науково-дослідні інститути, використовуючи доходи від здачі в оренду приміщень, виробляють настільки якісні реконструкцію та переоснащення будівель, що рівень офісів підвищується до категорії С.

Економний варіант

Клас D — офісні приміщення в адміністративних будівлях із застарілими інженерними комунікаціями, відсутністю спеціалізованих служб життєзабезпечення.

Клас Е — нежитлові приміщення в житлових і нежитлових будівлях, пристосовані для розміщення офісів. В Україні – це переобладнані напівпідвальні приміщення, колишні дитячі садки, окремі квартири в житлових будинках, передані в нежитловий фонд…

Іноді з окремим входом і стоянкою на 2-4 авто. За умови вдалого розташування, ремонту європейського класу, оснащення якісними меблями та оргтехнікою такі офіси цілком конкурентноздатні з офісами більш високого класу (переходять в клас D).

Відносно невисока вартість оренди і продажу, можливість багатофункціонального використання приміщення, а також широке пропозицію на ринку роблять підвали привабливим варіантом для розміщення в них офісів. Підвали знаходяться практично під кожним будинком, але тільки приблизно 25-30% таких приміщень можна використовувати для бізнесу. Найбільш затребувані приміщення з виходом на вулиці, розташовані поблизу станцій метро та зупинок громадського транспорту… Менш цікаві ті, які знаходяться в глибині дворів, оскільки в цьому випадку утруднений під’їзд транспорту.

Багато фахівців вважають, що час підвалів йде. Жодна поважаюча себе фірма не орендує підвал під офіс, тому що вони в будь-якому випадку виглядають недостатньо привабливо для відвідувачів.

Порівняти нерухомість