Ринок офісної нерухомості в Україні протягом декількох років переживає бурхливе зростання. Однак відсутність стандартизації основоположних визначень, термінів і критеріїв класифікації офісної нерухомості довгий час гальмувало розвиток бізнесу, породжувало розбіжності в оцінках деяких об’єктів та вводило в оману потенційних орендарів, партнерів та інших учасників ринку…
Щоб переламати ситуацію на початку 2004 року Американська торгова палата в Україні за сприяння девелоперів і консультантів ринку комерційної нерухомості створила класифікацію офісних будівель для київського ринку. Міжнародна система, адаптована до вітчизняних реалій поділила бізнес-приміщення на категорії «А», «В» і «С» (для характеристики професійних площ), і низькі за якістю «D» і «Е» . На жаль, у ній не знайшли місця для нестандартних об’єктів, які не підходять під існуючі категорії, наприклад, за кількістю паркувальних місць, розташування або якості будівлі… Тим не менш, класифікацією на даний момент користуються і більшість її положень, по всій видимості, не зміниться. Тому вихід із ситуації багато агентства і консалтингові фірми знаходять у використанні досить розмитих критеріїв. Наприклад, до класу «А» часто відносять відреставровані будівлі та бізнес-комплекси, розташовані не в центрі міста, які не можуть бути заявлені такими. Виключно українським «ноу-хау» також є використання знаків «+» і «-» для позначення класності проектів.
Елітно значить дорого
Бізнес-центр класу «А» — це нова будівля, побудована з використанням сучасних матеріалів, обладнання та оздоблення, спроектований як офісний комплекс з відкритим плануванням, має найкраще розміщення в центрі міста, хороші під’їзні шляхи і достатню кількість підземних паркувальних місць.
Офісна будівля класу «А» повинна відповідати або перевищувати встановлений мінімум 16 з 20 стандартних критеріїв.
Характеристики
- Високоякісна стандартна обробка, сучасні системи інженерного обладнання будівлі, включаючи ВМЅ (система управління будівлею).
- Професійне управління будівлею.
- Гарне розташування будівлі в межах офісного району, зручний під’їзд і транспортне сполучення.
- Система кондиціонування: не нижче двотрубної, або відповідний їй аналог
- Підвісні стелі.
- Висота від підлоги до підвісної стелі в середньому 2.7 м.
- Ефективна відкрите планування поверху (конструкція з несучими колонами).
- Трисекційний короб для електричного, телефонного і комп’ютерного кабелів, або Фальшпідлога (або можливість його установки).
- Сучасні високоякісні вікна, їх раціональне розташування.
- Сучасні високошвидкісні ліфти.
- Якісні матеріали, використані в обробці приміщень загального користування.
- Підземна парковка.
- Співвідношення паркувальних місць (наземних і підземних) не менше 1 місця на 100 кв. м орендованої площі будівлі.
- Фактор втрат (співвідношення використовуваної і орендованої площ) не більше 12%.
- Якісний провайдер телекомунікаційних послуг в будівлі.
- Два незалежних джерела електропостачання або наявність джерела безперебійного живлення; (потужність електропостачання для низьковольтних мереж орендаря має бути не менше 50 Вт на 1 м2 корисної площі + 20 Вт, додатково виділених для освітлення).
- Допустиме навантаження на міжповерхові перекриття: 400-450 кг на 1 м2.
- Сучасні системи безпеки і контролю доступу в будівлю.
- Кафетерій / їдальня для співробітників та інші зручності.
- Глибина поверху від вікна до вікна не більше 18-20 метрів.
Як правило, цим характеристикам відповідають бізнес-центри та бізнес-парки. Останні сьогодні досить популярні в США і багатьох країнах Європи. Формат, який виник в 1960-70-х роках як альтернатива девелопменту офісних об’єктів в центрі міста, в умовах дефіциту земельних ділянок і високої орендної плати, досі не має чіткого визначення. Класичним варіантом вважається бізнес-парк, побудований на околицях або за межами міста, поблизу зручних транспортних розв’язок, аеропорту або залізничного вокзалу і характеризується малоповерховою забудовою, що дозволяє обходитися без ліфтів (цей момент здешевлює будівництво та обслуговування). Віддаленість компенсується близькістю до природи. Додатковими бонусами є організована доставка співробітників з міста або від найближчої станції метро до комплексу, а також велика кількість паркувальних місць. За кордоном, де бізнес-парки давно перестали бути екзотикою, перевага віддається варіантів з оригінальною сучасною архітектурою, ландшафтним дизайном та додатковими преференціями для орендарів. Нормою для даного формату є наявність великих рекреаційних зон з парками, прогулянковими алеями, штучними озерами і водоймами.
Гідна альтернатива
Офісні центри класу «В» – це побудовані або якісно реконструйовані адміністративні будівлі, часто розташовані не в самому центрі міста, але й не на околиці. Приміщення класу В володіють практичними тими ж характеристиками, що і офіси класу А, але є не настільки престижними, крім того мають більш вузький спектр пропонованих послуг. Тому їх іноді називають «бюджетними офісами» або «офісами економ-класу».
В Україні до класу «В» також відносяться офісні приміщення в нових офісних спеціальних будівлях, які з яких-небудь параметрами не поступаються класу А (не претендують на звання бізнес-центру, але відповідають стандартам західного офісу і цілком привабливих як для західних, так і для багатих українських компаній). Крім того, в цю категорію потрапляють реконструйовані та переобладнані старовинні особняки, придбані або орендовані великими українськими банками, видавничими будинками, офіційними представництвами західних країн.
В даний час спостерігається тенденція поділу офісів за призначенням: офіси класу «А» компанії використовують для представницьких функцій, а класу «В» з більш низькими орендними ставками – для розміщення основної маси працівників.
Скромно, але зі смаком
Бізнес-центри класу «С» — це побудовані або відреставровані будівлі, розташовані зазвичай поза центром міста. Також в цю категорію входять якісні офісні приміщення в адміністративних, інститутських і виробничих будівлях, офіси, за характеристиками будівлі відповідають класу В, але з недоліками. Таким спорудам притаманні всі «принади» конторського методу організації праці – коридорна система, труднощі з кондиціонер (повна відсутність центрального кондиціонування), незручний під’їзд і відсутність цивілізованого паркінгу. Ремонт може бути виконаний з використанням дешевих матеріалів, фасад будівлі часто не відремонтований і виглядає непрезентабельно. Управління непрофесійне і страждає великою кількістю недоліків. Іноді виникають проблеми з електричною потужністю та інфраструктурою (наприклад, зношені ліфти і погані віконні прорізи).
Такі будівлі досить импозантні, мають деякими бізнес-сервісом (бібліотека, друкарня, достатня кількість телефонних ліній), загальною автостоянкою.
Характеристики
- Оздоблення приміщень візуально середнього або трохи нижче середнього рівня;
- Кабінетна система розташування офісів або наявність структурних перешкод для вільного перепланування.
- Низька ефективність орендованих площ.
- Власна парковка або дуже мала, або відсутня.
- Найпростіші системи кондиціонування, опалення (вентиляція, як правило, природна) або вони відсутні.
- Мінімальні системи контролю та охорони.
- Професійне управління будівлею відсутнє.
Сьогодні все частіше науково-дослідні інститути, використовуючи доходи від здачі в оренду приміщень, виробляють настільки якісні реконструкцію та переоснащення будівель, що рівень офісів підвищується до категорії С.
Економний варіант
Клас D — офісні приміщення в адміністративних будівлях із застарілими інженерними комунікаціями, відсутністю спеціалізованих служб життєзабезпечення.
Клас Е — нежитлові приміщення в житлових і нежитлових будівлях, пристосовані для розміщення офісів. В Україні – це переобладнані напівпідвальні приміщення, колишні дитячі садки, окремі квартири в житлових будинках, передані в нежитловий фонд…
Іноді з окремим входом і стоянкою на 2-4 авто. За умови вдалого розташування, ремонту європейського класу, оснащення якісними меблями та оргтехнікою такі офіси цілком конкурентноздатні з офісами більш високого класу (переходять в клас D).
Відносно невисока вартість оренди і продажу, можливість багатофункціонального використання приміщення, а також широке пропозицію на ринку роблять підвали привабливим варіантом для розміщення в них офісів. Підвали знаходяться практично під кожним будинком, але тільки приблизно 25-30% таких приміщень можна використовувати для бізнесу. Найбільш затребувані приміщення з виходом на вулиці, розташовані поблизу станцій метро та зупинок громадського транспорту… Менш цікаві ті, які знаходяться в глибині дворів, оскільки в цьому випадку утруднений під’їзд транспорту.
Багато фахівців вважають, що час підвалів йде. Жодна поважаюча себе фірма не орендує підвал під офіс, тому що вони в будь-якому випадку виглядають недостатньо привабливо для відвідувачів.
